Search:

Житлова іпотека перехідного періоду, проблеми і перспективи розвитку

Оригінальна схема індексованого кредиту була розроблена Ярославською філією Іпотечного акціонерного банку. В її основу була покладена процедура рівномірного щомісячного погашення суми основного боргу з платежами фіксованого відсотка із суми боргу, що залишилася. Проте сама сума боргу переглядається щоразу, коли змінюється офіційний розмір мінімальної заробітної плати, тобто як індекс використовується індекс мінімальної заробітної плати. Річна ставка відсотка за таким кредитом порівняно невелика і складає 26% (1996 р.).

У Росії був розроблений інструмент із регульованою відстрочкою платежів - ІРОП. Використання ІРОП припускає застосування двох процентних ставок. Одна процентна ставка повинна забезпечити прибутковість кредитних операцій для банку, а інша - зробити кредит доступним для позичальника. Перша ставка, більш висока, називається «контрактною ставкою» і визначає той розмір платежу, що зробить кредитування рентабельним для банку і який клієнт повинен був би в принципі виплачувати банку. Розмір цього відсотка регулярно розраховується на міжбанківському ринку кредитів плюс фіксована банківська надбавка.

Проте насправді, регулярні щомісячні платежі за кредитом позичальник робить за достатньо низькою ставкою, що називається «платіжною». Різниця між розміром платежу, що клієнт винен банку за контрактною ставкою, і тим, що він сплачує за платіжною ставкою, регулярно додається до суми основного боргу позичальника. Розмір щомісячного платежу позичальника перераховується кожні три місяці, виходячи зі зрослої суми заборгованості, таким чином, щоб до кінця терміну позики клієнт погасив її цілком. Можна сказати, що платежі за повною «контрактною» процентною ставкою сплачуються в більш пізній період, коли позичальнику буде легше їх здійснити завдяки збільшенню його прибутків, хоча б і номінальних, в результаті інфляції.

У травні 1994 р. кредити з регульованою відстрочкою платежів став видавати Мосбізнесбанк. Цей інструмент пізніше почав застосовувати ще ряд банків, причому, як показують розрахунки, рівень кредитного ризику при його застосуванні є цілком прийнятним.

Всі три вищевказані кредитні інструменти належать до класу так званих «кредитів з індексацією», що знайшли широке поширення в країнах із високою інфляцією та інфляцією, що змінюється.

Для зниження ризику процентної ставки використовуються різноманітні індекси, що дозволяють уникнути фіксованого відсотка за довгостроковими кредитами. Ідеальним індексом, що цілком запобігає цьому виду ризику для банку, є індекс вартості фондів конкретного банку. На практиці важко домогтися довіри позичальників до такого типу індексу, тому банки намагаються замінити його, по-перше, більш суспільно визнаними показниками, по-друге, показниками, що максимально відображають динаміку ринкових процентних ставок. Відповідно до цілі показники зміни обмінного курсу долара США або мінімальної заробітної плати відповідають першому критерію, проте не відповідають другому.

Порівняльний аналіз динаміки ринкової процентної ставки у Росії і Україні за останні три роки (наприклад, вимірюваної за ставкою міжбанківських кредитів) і обмінного курсу долара США наочно демонструє їхню невідповідність. Аналогічний висновок можна зробити і щодо відповідності динаміки ринкової процентної ставки зміні ставки Центрального банку й інфляції (наприклад, рівня споживчих цін).

Що стосується індексу мінімальної заробітної плати, то цей показник змінюється на основі політичних рішень. Періодичність і розмір його зміни мають дуже віддалений зв'язок із зміною ринкової процентної ставки. Індекс, який розробила АКБ «Аркада» (м. Київ), «ОдІн» не зовсім зрозумілий позичальнику, що є негативним моментом кредитної політики банку.

Інструмент ІРОП, заснований на міжбанківській процентній ставці, практично дозволяє банку уникнути ризику процентної ставки. Проте його використання потребує наявності доступного і надійного показника ставки міжбанківських кредитів, що вселяв би довіру і позичальнику, і кредитору.

Використання кредитних інструментів з індексацією основної суми боргу, таких, як ІРОП, коли основні платежі за кредитом переносяться на більш пізні етапи кредитного періоду, поєднано з проблемою росту кредитної заборгованості або «негативної амортизації», що збільшує ризик ліквідності.

Слід зазначити, що проблема ліквідності безпосередньо залежить від моделі організації системи житлового кредитування. Якщо для депозитного інституту ризик ліквідності може стати серйозною проблемою, то для іпотечної моделі, що продає видані кредити, він просто відсутній, адже вона не залучає внесків, а фінансує свої активні операції за рахунок виручених від продажу позик засобів.

На доступність іпотечного кредиту також дуже істотно впливає термін, на який він видається. У 1994 р. московські банки, що використовують схему «продажу житла на виплат», видавали кредит до 1-2 років. Російські банки, що видають дійсно іпотечні кредити, надавали їх на термін 5 - 10 років (Мосбізнесбанк, Ярославська філія Іпотечного акціонерного банку, колишній Іпотечний Стандартбанк та ін.), що дозволяло значно знизити припустимий рівень прибутку клієнтів (1996 р.). З 1999 р. АКБ «Аркада» (м. Київ) видає житлові кредити терміном на 5 років.

Перейти на сторінку номер:
 1  2  3  4  5  6  7  8  9  10 


Подібні реферати:

Цінова політика і цінова стратегія фірми

В любих умовах фірма неможе позволити собі одне - установлювати ціну без серйозного аналізу можливих наслідків кожного із варіантів такого рішення. Більше того, аналіз діяльності предспективних фірм показує , що вони , як правило, володіють і чіткою політикою цін, і оприділеною стратегією ціноутворення. Під політикою розуміють загальні принципи , яких компанія збирається дотримуватись в сфері установлення цін на свої товари чи послуги. Під стратегією ціноутворення розуміють набір методів , з допомогою яких ці принципи можна ...

Сутність і завдання організації праці

Організація праці— це спосіб поєднання безпосередніх виробників із засобами виробництва з метою створення сприятливих умов для одержання високих кінцевих соціально-економічних результатів. Організація праці є об'єктивною необхідністю і невід'ємною складовою трудової діяльності людини. Вона має сприяти вдосконаленню всіх процесів праці, виробничих структур для досягнення найвищої ефективності суспільного виробництва. В умовах ринкової економіки на всіх рівнях управління можна виділити економічні та ...

Проблеми посередницької діяльності комерційних банків в Україні

Фінансовий сектор відіграє провідну роль у розподілі ресурсів за умов ринкової економіки. Із самого початку реформа фінансового ринку була ускладнена абсолютною відсутністю фінансових посередників; недостатньою відповідністю кредитів кредитоспроможності, що призводило до простроченої заборгованості за банківськими кредитами та взаємозаборгованості між підприємствами. Фінансові посередники стоять між постачальниками та отримувачами позичкових коштів. Тому для аналізу їхньої діяльності необхідно зробити аналіз заощаджень та ...